Torino e il suo mercato. Valori immobiliari tra crisi e dinamiche di sviluppo – Elena Fregonara

Torino e il suo mercato. Valori immobiliari tra crisi e dinamiche di sviluppo

di Elena Fregonara

 

1. Riflessioni in premessa

La reazione del mercato immobiliare alla crisi finanziaria globale si è registrata anche in Torino. Il grado di reattività, le forme, la tempistica e le modalità con cui si è manifestata, l’estensione e/o concentrazione degli impatti in ambiti territoriali specifici, possono essere letti partendo dalle dinamiche congiunturali dell’ultimo quadriennio: 2007-2010. Lo studio di questa congiuntura è però complicato dalla compresenza di due componenti contrapposte – crisi e sviluppo immobiliare – costringendoci a ragionare su come il mercato abbia di fatto ridefinito un proprio equilibrio fra domanda e offerta, rivelandosi sano pur in un contesto difficile.

Il lato dell’offerta ci mostra una situazione irrigidita a livello di prezzi, contratta sul piano del numero di transazioni e dilatata sul piano del tempi di vendita. Il lato della domanda si rivela fortemente condizionato dagli effetti che il Piano Regolatore Generale Comunale della città di Torino ha generato, in termini di interventi recentemente conclusi o in corso d’opera.

Il PRGC della città di Torino, dagli inizi del 1990, ha implementato – ricordiamo – un programma di rigenerazione urbana su una numerosità di aree dismesse della città, insieme ad interventi sulla mobilità, nonché programmi di interventi olimpici attuati attraverso i principali strumenti urbanistici. Nell’ambito dunque di tre principali linee operative – riorganizzazione del sistema della mobilità, trasformazione e rigenerazione urbana sull’asse della Spina centrale e opere olimpiche, recupero e riqualificazione ambientale/socio-economica delle aree periferiche – il PRGC ha individuato 1.097 ettari complessivi di trasformazione.

La città di recente si è trovata, pertanto, a confrontarsi con le politiche urbane introdotte con il piano regolatore del 1995, con i progetti olimpici per i giochi del 2006, con quelli recenti per il passante ferroviario e la metropolitana, che hanno impresso segni urbani sulla città sia a livello di qualità edilizia che ambientale. A ciç si devono aggiungere ancora gli scenari futuri, prefigurati per esempio dalla Variante 200.

Tutto ciò ha ovviamente prodotto effetti economici (accompagnati da mutamenti a livello socio-economico) concretati molto spesso attraverso processi di sviluppo in aree industriali dimesse; ne è stata fortemente incentivata la vivacità del mercato delle abitazioni nelle aree interessate da investimenti e, fatto non trascurabile, nei loro micro-intorni territoriali.

Più in specifico, nel caso della città di Torino, vi sono da distinguere almeno due tipi di sottomercati: il mercato del “nuovo-completamente ristrutturato” e il mercato dell’”usato”. Mentre il primo, il segmento del nuovo, è caratterizzato da una considerevole omogeneità tipologica tradotta in una certa omogeneità nei valori dei beni (fatte salve le differenze nelle tipologie edilizie e nella localizzazione), il segmento dell’usato appare certamente più variegato e, al suo interno, è possibile distinguere il sub-segmento degli immobili d’epoca, in particolare nei quartieri centrali.

Il segmento del nuovo è certo l’espressione della vivace promozione dello sviluppo immobiliare; tuttavia, spesso appare dissociato dalla componente della qualità urbana.

L’impressione è che siano state trasformate quantità considerevoli di aree – almeno nella prima fase e in relazione a realtà come Spina 1 e Spina 2 –, con la produzione di grandi quantità di immobili immessi sul mercato a prezzi contenuti, per quanto riguarda il segmento del nuovo-completamente ristrutturato. Le enormi quantità messe sul mercato sono state assorbite, contrariamente alle aspettative, conferendo al comparto del nuovo il ruolo di elemento calmierante dei prezzi dell’usato -i quali stavano, nei fatti, raggiungendo livelli eccessivamente elevati-.

Certo, pensando a grandi interventi più recenti, quali Spina 3 e Spina 4, sarà necessaria una ulteriore fase di verifica tesa a confermare o smentire il dato di tendenza appena espresso.

Ripensando in questa realtà al significato della rendita nelle politiche urbane, i processi attuati hanno dato esito ad effetti positivi a livello di rendita generale della città, seppure bassi rispetto ad altre realtà urbane. Il segmento del nuovo presenta una rendita posizionale “sfumata”, più leggibile nel funzionamento dello stesso mercato. Come si percepisce, per quanto considerevoli per quantità gli interventi prodotti hanno impattato con una città evidentemente non più in crescita, rendendone poco netti gli effetti in termini di rendita.

Si ha l’impressione che il ragionamento sulla rendita abbia gradualmente lasciato la priorità ad un nodo quanto mai spinoso, ovvero la qualità del patrimonio edificato di nuova costruzione. Come si accennava pocanzi, la qualità a Torino appare bassa, nonostante la normativa italiana sia tra le più rigide. Se da un lato la città ha ampliato la propria offerta, a prezzi non elevatissimi, rendendo il nuovo accessibile anche alle fasce di domanda meno forti, dall’altro la qualità dell’edificato risulta piuttosto bassa e –a volte- con debolezze a livello costruttivo e progettuale. All’offerta ha risposto più spesso una domanda poco acculturalizzata e dotata di deboli capacità selettive, richiamando per contro all’interno della città quegli strati che negli anni Ottanta il mercato espelleva da Torino a causa dei prezzi troppo elevati. Possiamo affermare come il nuovo – Le Spine, per citare un esempio – sia l’elemento che ha regolamentato il mercato, superando le frontiere poste dal mercato dell’usato più difficilmente contenibile per livelli di prezzi e certo meno legato alle dinamiche della rendita.

Per funzionare in modo sano il mercato si deve basare sull’equilibrio fra domanda e offerta. Le operazioni delle Spine sono partite in piena crisi del mercato, su grandi aree, con problemi di bonifica, supportate da finanziamenti pubblici: in questo realtà è stato dunque determinante, ribadiamo ancora, il momento della produzione del nuovo. Fra il resto, l’importanza del comparto edilizio di nuova costruzione è anche legata alla tendenza ad includere sempre le componenti della rendita, del profitto.

Anche per quanto si è detto, il caso della città di Torino risulta significativo data la convergenza di interventi e trasformazioni di questi anni, i quali hanno fortemente influenzato le dinamiche del mercato immobiliare ed i comportamenti dei soggetti che in esso si collocano. Ciò apre fra l’altro un interessante filone di ricerca nel campo dell’Estimo e della Valutazione, ponendo centralità sullo studio delle dinamiche e dei comportamenti delle domande di mercato, andando in certa misura in controtendenza rispetto alle letture, oramai più consolidate, volte alla interpretazione del valore del bene economico, alla valutazione dei cambiamenti della qualità urbana e alla stima dei prezzi marginali impliciti delle caratteristiche dei beni immobili. Domande che debbono essere studiate in relazione alle dinamiche di mercato più generali e ai comportamenti rispetto alle questioni abitative e in riferimento ai fenomeni legati alla mobilità abitativa sul territorio. Ma già in passato è emerso come, nel caso di Torino, l’evoluzione del mercato delle abitazioni e lo sviluppo della città dal dopoguerra ad oggi siano il risultato di forti condizionamenti sociali ed economici. Le modalità di sviluppo del mercato immobiliare torinese, insieme alle analisi economiche e sociologiche, permettono di formulare riflessioni critiche capaci di supportare l’interpretazione degli effetti delle politiche di piano attuate in ambito urbano.

A partire da queste premesse, proviamo a ragionare in questo breve scritto sul caso appunto di Torino: dalla crisi finanziaria e i suoi legami con il mercato degli immobili residenziali, cogliendone spunti teorici e ricadute sul piano scientifico, alla lettura delle dinamiche espresse nell’arco temporale dell’ultimo triennio, passando attraverso la presentazione di uno strumento – l’Osservatorio immobiliare della città di Torino – di supporto alla conoscenza del mercato e alla gestione del territorio.

2. Crisi finanziaria e mercato degli immobili

La crisi finanziaria globale ha indubbiamente riverberato anche sul mercato immobiliare italiano – e torinese -, innescando processi molto complessi anche se, è stato più volte riconosciuto in occasioni di confronto e dibattito disciplinare, con proporzioni meno gravi rispetto a realtà europee o internazionali. Questo grazie da un lato alla struttura stessa del mercato immobiliare del nostro Paese, da sempre meno integrata con quella finanziaria, dall’altro, a politiche creditizie nazionali solitamente più caute. A ciò si deve aggiungere che gli effetti della crisi si sono intrecciati con il processo, contestualmente in atto, di finanziarizzazione del mercato immobiliare.

La crisi finanziaria, come si può dedurre dalla letteratura, è riconducibile a varie cause; fra queste, la scarsa attenzione che è stata dedicata allo studio dei legami fra i livelli macroeconomico, economico e territoriale, sia da un punto di vista teorico che pratico. Infatti, a prescindere dal contesto di riferimento, le dinamiche della compravendita sono legate a variabili locali ma anche a variabili macro e meso-economiche. Tuttavia, nella tradizione scientifica i parametri locali sono assunti come riferimento privilegiato per l’analisi dei mercati e del sistema dei valori, mentre i fondamentali economici sono spesso non considerati o trattati separatamente. Più spazio è stato tradizionalmente riservato allo studio degli indicatori esogeni classici(quali, per esempio, la capacità di assorbimento del mercato).

Sempre nel contesto italiano una debole attenzione è stata prestata allo studio di approcci capaci di distinguere fra due tipologie di investitori: da una parte i soggetti appartenenti al “mercato diffuso”, ovvero i piccoli compratori e venditori che si muovono con finalità di investimento patrimoniali, rese possibili dal basso costo del denaro; dall’altra il mercato dei grandi investitori e società.

Queste ed altre ragioni hanno stimolato nella comunità scientifica la volontà di esplorare la reazione del mercato immobiliare alla crisi finanziaria globale: non solo per la conoscenza dei fenomeni in atto, ma anche per ricavare indicazioni utili per arginare, in prospettiva, gli effetti negativi di una crisi. Ciò significa, su un piano più squisitamente disciplinare, porre centralità sull’analisi delle ricadute della crisi sull’impostazione teorica e operativa dell’Estimo e della Valutazione economica dei progetti. Su un piano più ampio porre attenzione anche verso gli aspetti etici e deontologici coinvolti nelle pratiche, rafforzando al contempo regole e norme che al momento attuale appaiono molto fragili.

E’ già stato denunciato infatti come l’apparato degli strumenti per la previsione e la stima dei valori, per la valutazione dei progetti di investimento, per l’analisi delle dinamiche di mercato, per l’esplorazione dei comportamenti delle domande e dell’offerta necessitino di una profonda riflessione critica, a partire dalla ricognizione della letteratura scientifica che negli anni più recenti si è concentrata sulle cause e conseguenze della crisi. Il rapporto dunque fra mercato immobiliare e crisi finanziaria richiama aspetti interpretativi e valutativi forti, richiedendo una riflessione sul background di conoscenza teorica e di esperienza pratica sinora maturate.

A partire dagli effetti della crisi sul funzionamento dei mercati degli immobili il ragionamento può essere sviluppato sulla scala globale (in affinità con lo studio dei fenomeni finanziari) o sulla scala locale, senza prescindere dai dati di tendenza generale (ovvero nazionale).

Se vogliamo per esempio ragionare sul caso di Torino, la ricostruzione fenomenologica della crisi dei mercati e delle sue implicazioni deve passare attraverso una lettura diacronica, ovvero attraverso serie storiche di dati riferiti al contesto locale, con attenzione al quadro sovra-nazionale. Se l’analisi del contesto locale può essere supportata dall’osservazione diretta delle dinamiche della compravendita riferite territorialmente e temporalmente, la ricognizione del quadro globale può essere supportata dalla letteratura statunitense al fine di individuare gli elementi di criticità del sistema, senza trascurare le sue espressioni economico-finanziarie e giuridiche.

Alla scala del mercato locale, è chiara pertanto l’esigenza di indagare le dinamiche in funzione di variabili esogene rispetto agli andamenti storici; per esempio, relativi a prezzi e valori ma anche relativi alle quantità di transazioni. Ma se vogliamo, come detto, ripensare metodologie attente alle componenti spaziali e temporali è utile, proprio per disporre di serie storiche, l’implementazione di un sistema di gestione del patrimonio informativo immobiliare. Come si dirà dopo, la città di Torino si è dotata di un SIT, corredato da banche dati alfanumeriche e cartografiche per il monitoraggio del mercato: organizzate in serie storiche, forniscono l’archivio informativo su cui ragionare sperimentando le indicazioni di metodo.

Le questioni qui sollevate implicano certamente un lavoro sostanzioso di osservazione e analisi; peraltro, una prima fase di studio ci permette già di concludere che la crisi ha insegnato molte cose. Fra queste, che non si potrà in futuro prescindere dalle relazioni fra mercato immobiliare e creditizio, per tutti gli attori del mercato immobiliare (acquirenti, venditori, intermediari, ecc.) e per tutte le istituzioni finanziarie, anche con la predisposizione di politiche e norme ad hoc. In particolare, l’esperienza americana ha dimostrato come, indipendentemente da dove si sia generata la bolla, gli effetti della crisi si siano propagati anche in mercati lontani: oltre a dare risalto alla componente della localizzazione, ciò dimostra come i singoli mercati non potranno più considerarsi indifferenti alle realtà esterne. Ancora, il caso statunitense ci insegna che la componente dell’investimento nel settore residenziale da parte di piccoli risparmiatori – non meno importante di quella dei grandi investitori ufficiali – merita attenzione, essendo stata, probabilmente, una concausa della formazione della stessa bolla. Infine, che il monitoraggio costante dell’andamento dei prezzi degli immobili deve essere rapportato sistematicamente con quello dei fondamentali finanziari (individuati e misurati): da cui segue l’esigenza assoluta di costruire banche dati sul numero di transazioni e sull’andamento dei prezzi.

Premesse queste considerazioni di carattere generale proviamo, ora, a ragionare sul caso di Torino.

3. L’ultimo quadriennio in Torino fra crisi e sviluppo immobiliare

Per trasporre la ricognizione del quadro fenomenologico generale alla lettura degli impatti prodotti dalla crisi finanziaria al caso di Torino, è necessario differenziare territorialmente il grado di reattività del mercato immobiliare passando dall’intera città ai suoi singoli sottomercati (Microzone o raggruppamenti di Microzone); altresì, deve essere possibile esplicitare i fenomeni attraverso i quali si sono manifestate le reazioni e da quanto tempo ciò è avvenuto.

Come si diceva, la crisi economica in atto dall’autunno del 2008 ha inciso, seppure con modalità proprie, anche sul mercato immobiliare torinese. Da analisi condotte dall’Osservatorio immobiliare della città di Torino – struttura di cui si parlerà meglio in seguito -, a partire da banche dati relative a prezzi di offerta di immobili ad uso residenziale per i segmenti dell’usato e del nuovo-completamente ristrutturato, sembra infatti emergere come gli effetti si siano manifestati in prevalenza nella forma di diminuzione del numero di compravendite, piuttosto che come riduzione dei prezzi medi. Le compravendite sono infatti diminuite circa del -30% dal 2007 al 2009, dato decisamente più rilevante rispetto ad altre grandi città italiane (i dati si riferiscono al numero di transazioni di immobili per il segmento dell’usato e del nuovo/completamente ristrutturato; la serie storica, fonte OMI – Agenzia del territorio, è aggiornata all’anno 2009). I prezzi medi, se si prende in considerazione il periodo 2007-2010 (al 31 dicembre), mostrano un incremento del +30% circa per il segmento dell’usato e del +38% circa per il segmento del nuovo/completamente ristrutturato (calcolato come media delle rilevazioni sull’intera città, non prendendo dunque in considerazione la distribuzione nelle 40 Microzone). Ovviamente, si deve tenere conto che i dati – rilevati dal gruppo di lavoro dell’Osservatorio immobiliare del Politecnico di Torino – si riferiscono a valori di offerta e che, quindi, sono suscettibili di variazioni a seguito delle fasi di intermediazione immobiliare; variazioni che, stando a recenti studi di settore, risultano decisamente più elevate rispetto al passato. Considerando l’arco temporale 2007 – 2010, si evince come il numero di transazioni immobiliari si presenti, in confronto al periodo “pre-crisi”, in costante diminuzione sia rispetto al contesto territoriale urbano, sia rispetto a livelli di aggregazione territoriale di più vasta scala. Se si analizza l’andamento dei prezzi medi, sempre di offerta, si nota come dall’anno 2007 ad oggi il mercato immobiliare torinese sia stato caratterizzato da un generale e costante incremento dei valori, sia per quanto riguarda il segmento residenziale-usato, sia per quanto riguarda il segmento residenziale–nuovo/totalmente ristrutturato. Nel complesso il mercato residenziale della città di Torino è infatti stato caratterizzato da valori in crescita, soprattutto per il settore del nuovo, nonostante si siano verificati lievi e puntuali assestamenti dei prezzi dovuti alla crisi immobiliare nazionale ed internazionale.

Tutto ciò si manifesta a seguito dell’eccezionale incremento dei valori che ha caratterizzato il mercato immobiliare locale e nazionale per un periodo durato quasi dieci anni. Dalle banche dati sui prezzi di offerta per i settori del residenziale usato e nuovo-completamente ristrutturato si possono evincere gli andamenti dei valori medi cittadini, espressi in Euro al metro quadrato, per il periodo 2003 – 2010; i grafici riportati in Figura 1 e Figura 2 evidenziano quanto pocanzi affermato:

figura 1

Figura 1: L’andamento dei valori medi cittadini (€/mq) del segmento “Residenziale-usato” al 31 dicembre 2010. (Fonte: Elaborazione OICT)

 figura due nuovo e  ristrutturato

Figura 2: L’andamento dei valori medi cittadini (€/mq) del segmento “Residenziale Nuovo-completamente ristrutturato” al 31 dicembre 2010. (Fonte: Elaborazione OICT)

 

 

In particolare, come emerge dalla Figura 1, nel corso dell’ultimo triennio le analisi sui dati osservati testimoniano una buona tenuta dei prezzi; ovviamente, però, la distribuzione territoriale dei valori medi non si presenta omogenea fra le aree centrali, collinari e le aree più periferiche della città. Ciò induce a procedere con analisi più puntuali sui mercati delle singole Microzone.

Considerando ogni singola Microzona, mettendo direttamente a confronto i valori ante-crisi (2007) con quelli di più recente rilevazione, non si evidenziano diminuzioni sostanziali, se non in poche, specifiche eccezioni.

Facendo riferimento invece ad analisi prodotte sulla banca dati “Mediatori” dell’Osservatorio immobiliare (fonte: rilevazioni dei prezzi di offerta ed effettivi fornite da Mediatori immobiliari e soggetti firmatari di un Protocollo di intesa, validate da Camera di commercio di Torino) – che a differenza delle precedenti include, oltre ai prezzi di offerta, i prezzi effettivi ovvero concordati a seguito delle fasi di intermediazione immobiliare – si possono trarre ulteriori considerazioni sull’andamento del mercato immobiliare torinese nel periodo 2007-2010 . E’ possibile cogliere un certo allungamento nei tempi di vendita a partire dal 2008 – inizio della crisi – a cui si è accompagnata una diminuzione dei prezzi di vendita effettivi (-9,19%, con un picco negativo del -15,67% tra l’anno 2007 e l’anno 2008).

Più puntualmente, si evince che il tempo medio di vendita nell’anno 2010 si attesta intorno ai 4,2 mesi. Lo stesso dato medio, riferito all’anno 2009, si attestava fra i 2 i 6 mesi.

Possiamo quindi concludere che, in concomitanza alla crisi, si è registrato un aumento dei tempi di vendita ed una prevedibile diminuzione dei prezzi effettivi, non riscontrabile analizzando i soli prezzi di offerta, che invece risultano più stabili.

L’Osservatorio Immobiliare della Città di Torino: strumento per la conoscenza e la gestione del territorio

L’Osservatorio Immobiliare della Città di Torino (OICT) è attivo dall’anno 2000, dopo una fase sperimentale di avvio, grazie alla collaborazione formalizzata da un rapporto convenzionale fra il Comune di Torino e il Politecnico di Torino. Esso nasce con l’obiettivo primario di monitorare i valori immobiliari delle porzioni di territorio in cui è articolato il comune torinese: le 40 Microzone. queste – individuate in adempimento al DPR 138/98 – segmentano il territorio in aree più rispondenti alle qualità del mercato immobiliare e del territorio stesso. All’attività sistematica di monitoraggio si sono affiancati, nel corso del tempo, progetti e studi specifici approfonditi, finalizzati ad affrontare alcune problematiche legate al mercato immobiliare. Al momento attuale l’OICT vede l’impegno di tre soggetti istituzionali: Comune di Torino (Divisione Servizi Tributari e Catasto), Camera di commercio, industria e artigianato di Torino e Politecnico di Torino.

In più di dieci anni di attività di sistematica implementazione delle banche dati, il gruppo di lavoro del Politecnico di Torino ha messo a punto una robusta metodologia di rilevazione e di analisi del mercato immobiliare per il segmento della compravendita residenziale. Rafforzandosi ed ampliandosi progressivamente, il Sistema Informativo Territoriale alla base della struttura si può avvalere oggi di database strutturati, organizzati per serie storiche e differenziati fra i segmenti dell’usato e della nuova costruzione/ristrutturazione totale, corredati da un’opportuna base cartografica.

L’esperienza scientifica che il patrimonio di informazioni ha consentito di sviluppare vede come centrale, per il raffinamento delle attività, l’avvio e sviluppo di un “processo di qualità” che, prevedendo fra il resto l’automatizzazione di alcuni passaggi operativi, ha sostanzialmente migliorato la robustezza e l’affidabilità dei risultati del lavoro.

Per consentire la comunicazione ai diversi soggetti è inoltre stato creato il sito web www.oict.polito.it, con l’obiettivo di offrire un diretto punto di accesso per la divulgazione dei risultati, di attività e ricerche compiute nell’ambito del settore immobiliare cittadino, al fine di una sempre maggiore conoscenza e trasparenza delle dinamiche legate al mercato.

Dal 2006, al seguito della firma di un Protocollo d’Intesa, l’Osservatorio Immobiliare della Città di Torino può contare anche sulla presenza della Camera di commercio di Torino e sulla collaborazione delle principali associazioni di categoria del settore (Mediatori e Costruttori).

Negli anni 2007-2008, grazie al supporto della Camera di commercio di Torino e dei soggetti aderenti al Protocollo d’Intesa, ha preso avvio poiil Progetto di Allargamento dell’OICT, il cui obiettivo è l’ampliamento ai comuni contermini della base dati in essere presso il Sistema Informativo Territoriale, con la finalità di garantire un maggiore livello di trasparenza nella conoscenza del mercato immobiliare non solo della città di Torino ma anche di alcuni comuni della cintura.

L’Osservatorio è concepito dunque quale strumento cardine di conoscenza, in grado di creare sinergie fra più soggetti, pubblici e privati, accomunati dalla finalità di comprendere le dinamiche del mercato, di gestire le trasformazioni del territorio e di garantire un maggiore livello di trasparenza del mercato immobiliare. Obiettivo fondante della struttura nella sua funzione di servizio pubblico è rispondere, attraverso i suoi molteplici progetti, alle esigenze del privato cittadino, dei soggetti pubblici, di operatori e imprese e, infine, di studiosi e analisti.

In particolare, per i cittadini, obiettivo dell’Osservatorio è permettere di conoscere i valori immobiliari di mercato su ambiti territoriali specifici ( le 40 Microzone di Torino e i Comuni interessati dal progetto di allargamento). Insieme, rendere più trasparente la conoscenza del mercato immobiliare della città e del territorio circostante, oltre a facilitare le scelte rispetto alle preferenze dei consumatori nei confronti dei prodotti immobiliari.

Per i soggetti pubblici, l’Osservatorio intende aiutare nelle scelte inerenti la pianificazione territoriale e la programmazione degli interventi, nonché la gestione e valorizzazione dei propri patrimoni. Ancora, intende monitorare nel tempo i valori e le dinamiche delle Microzone comunali, secondo quanto previsto dalla normativa (DPR 138/98). Attraverso il Sistema Informativo Territoriale integrato, può poi semplificare alcuni iter amministrativi inerenti le trasformazioni territoriali. Infine, tende a supportare le valutazioni economiche dei progetti privati e pubblici, permettendo di affrontare i problemi di fattibilità dei progetti e della loro gestione.

Per gli operatori e le imprese l’OICT è orientato a fornire indicazioni sia in merito alla dinamicità dei mercati sia in merito al sistema dei valori del mercato immobiliare, a supportare le scelte di investimento attraverso le verifiche di convenienza economica e l’analisi del rischio di mercato, ad aiutare nel definire prezzo, caratteristiche del prodotto immobiliare e segmenti di domanda, prevedendo i trend e le preferenze degli acquirenti; infine, a supportare le valutazioni economiche dei progetti privati.

Per gli studiosi di settore, infine, lo stesso Osservatorio intende coadiuvare nell’affrontare problematiche metodologiche e operative legate alla previsione dei valori e delle dinamiche del mercato, alle stime dei beni e dei patrimoni immobiliari, nel testare metodologie e modelli statistici e dinamici, nel fornire indicazioni sui trend della domanda e, ancora, nell’esplorare nuovi strumenti di previsione e di stima, marketing immobiliare ed urbano.

4. Riflessioni in prospettiva

Per concludere questo breve scritto, sarebbe certamente utile formulare alcune indicazioni di prospettiva. Il quadro generale del mercato immobiliare anche per la nostra città si presenta tuttavia molto incerto, legato da un lato alla congiuntura economica generale e, dall’altro, all’andamento dei mercati finanziari. Ciò nonostante è possibile affermare che il picco negativo è già stato toccato e che, pertanto, non dovrebbero verificarsi ulteriori contrazioni.

D’altronde, il mercato immobiliare è storicamente caratterizzato da una propria ciclicità espressa attraverso il susseguirsi di fasi di ripresa a fasi di caduta – assumendo la nozione di ciclo maturata in contesto economico -. I cicli riflettono infatti gli andamenti non costanti delle economie internazionali, sono legati ai cicli di vita del patrimonio edilizio, nonché alla più o meno elevata rapidità con cui il patrimonio stesso è capace di far fronte alle esigenze demografiche e alle trasformazioni sociali espresse anche nell’arco di poche generazioni. Ancora, sappiamo che i cicli sono legati alle oscillazioni del mercato dei capitali, dei tassi d’interesse e alle dinamiche di investimento nel tempo. Ancora più in generale, sono la manifestazione del livello di sviluppo economico e di urbanizzazione di una Nazione.

E’ a partire dall’analisi – e previsione – di questi elementi che si potrebbe prefigurare più rigorosamente l’andamento dell’offerta abitativa, rapportandola alle fluttuazioni previste per la domanda (nel breve termine); tenendo conto che, almeno in parte, la domanda viene soddisfatta dal patrimonio esistente e che una anche lieve oscillazione può portare a spostamenti considerevoli del segmento delle nuove costruzioni.

Previsioni che possono in qualche misura essere supportate analizzando le risposte che una città come Torino ha saputo e potuto dare, imprevedibilmente e grazie al supporto delle pratiche di pianificazione, all’immissione sul mercato di una consistente quantità di nuove abitazioni, anche in un periodo difficile.

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